房价收入比(price to income ratio),就是房价与家庭年收入的比值,是衡量购房负担的重要指标,数值越大购房负担越大。前几天,我在Numbeo上查数据时意外发现,房价收入比最高的国家,居然在非洲。我上一次(也就是去年)上Numbeo查数据时,当时房价收入比最高的国家还是叙利亚,如今叙利亚已经退居第二了,这个非洲国家以“极大的优势”占据榜首,他就是黑人抬棺的故乡——加纳。

加纳,位于非洲西部,西边是科特迪瓦,北边是布基纳法索,东边是多哥,南边是几内亚湾。面积23.8万平方公里,比江浙沪还略大一点。2020年人口3100万,在西非仅次于尼日利亚。加纳的沿海地带和沃尔特河流域有大面积的平原,其余地方是山地和丘陵,气候以热带雨林气候和热带草原气候为主,4月至9月为雨季,11月至次年4月为旱季。西南地区平均年降雨量2180毫米,北部地区为1000毫米。

加纳矿产资源丰富,有储量可观的金、银、油气、钻石、铝矾土、锰矿、石灰石、铁矿、红柱石、石英砂和高岭土等。黄金是加纳最大的出口商品之一,而且几百年来一直都是,加纳的古称叫作黄金海岸(Gold Coast)。

15世纪下半叶,葡萄牙人抵达今天的加纳地区,他们发现这里的土著部落掌控着大量金矿,葡萄牙人便在海岸边建立据点,用金属刀、珠子、镜子、朗姆酒这些便宜东西换取土著的黄金,再运回欧洲。葡萄牙人在这里找到黄金的消息迅速传开,西班牙、英国、荷兰、丹麦、普鲁士和瑞典等国的商人蜂拥而来,他们沿着海岸线建造了大量据点,用骗或抢的手段夺取土著的黄金,运回自己的国家。他们将这里称为黄金海岸,也就是现在的加纳。

加纳上一次在网上出名,还是因为黑人抬棺,这是加纳独特的丧葬习俗。当时网上就有人称,加纳人对葬礼特别重视,办一次葬礼要花10万人民币。让不少人感叹,加纳人可真富。

实际上,加纳并不富裕,但也不算太穷。2020年加纳的人均GDP只有2205美元,贫困率(国际线个指标都优于印度。联合国认定的46个“世界最不发达国家”中也没有加纳,西非国家里,除了加纳、科特迪瓦和尼日利亚之外,其余国家全都是“世界最不发达国家”。加纳还是撒哈拉以南非洲第一个推出蜂窝移动网络的国家,是非洲首批连接到互联网并引入ADSL宽带服务的国家之一。

加纳的经济发展水平在西非算是位于前列,产业非常多元,服务业占比达到45%,制造业达到11%。加纳的经济增速在本世纪以来,有好几年在8%以上,最高达到14%,2019年也有6.5%,2020年保持了正增长。然而,比经济增速更快的,是加纳的房价。

Numbeo上,加纳的房价收入比是87.65,高居世界第一。Numbeo上也给出了这个值的算法,它是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值。公寓面积定为90平方米,平均房价是城市中心和城市中心以外每平方米的平均价格。房价收入比是87.65,也就说明,在目前的收入水平和房价水平下,一个加纳家庭大约要87.65年才能买得起90平米的房子。

我在一个叫加纳物业中心的国外网站上查到——在加纳,待售房屋的平均价格是551000加纳塞地。最昂贵的房子要花7280000加纳塞地,而最便宜的要43700加纳塞地。

目前,加纳塞地与人民币的汇率是1加纳塞地=0.9022RMB。换算一下,就是加纳待售房屋的平均价格是497112RMB。最昂贵的房子要花6568026RMB,最便宜的要39426RMB。房屋均价49.7万RMB,确实是贵得离谱。

加纳首都阿克拉的房屋平均售价1030000加纳塞地(93万RMB),阿克拉东勒贡区的房屋平均售价1890000加纳塞地(170万RMB)。

Wiki关于加纳的条目里写到,加纳的房地产市场已经成为一个重要的战略性经济部门,尤其是在加纳南部的城市中心。加纳经济的发展催生了建筑行业的繁荣,住房行业每年为加纳创造数十亿美元的收入。房地产市场的投资前景和吸引力来自加纳的地理位置和稳定的政局,越来越多的加纳民众正在投资房地产。

加纳政局长期平稳,几十年未爆发大规模战乱。社会治安也较好,每10万人口中被谋杀人数为2.5,在西非为较低水平。稳定的政局和较好的社会治安,吸引了大量周边国家的人口来到加纳,加纳境内居住着约400万外国人,主要来自尼日利亚、布基纳法索、多哥和马里。

2020年加纳国际直接投资净流入为19亿美元,大量资金流入为加纳带来活力,也造成了房地产行业的繁荣,大量加纳人加入炒房队伍,再加上其他一些因素,导致房价直接飙升。